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問答題 評估某塊城市規(guī)劃確定的住宅用地土地總面積為1500m²。
（1）收集有關(guān)資料：共調(diào)查了A、B、C三宗土地買賣實例作為比較實例。
（2）可比實例的成交價格如下：
（3）該類土地2004年1月至9月的價格變動情況如下表所示：注：表中的價格指數(shù)為環(huán)比指數(shù)，均以上個月為100。
（4）房地產(chǎn)狀況的比較判斷結(jié)果，如下表所示：
試運用上述資料估算該土地2004年9月20日的正常市場價格。試運用上述資料估算該土地2004年9月20日的正常市場價格。

參考答案： （1）公式：比準(zhǔn)價格=可比實例價格×交易情況修正系數(shù)×交易日期修正系數(shù)×房地產(chǎn)狀況修正系數(shù)
（2）...

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1.問答題 為評估某住宅樓的價格，估價人員在該住宅樓附近地區(qū)調(diào)查選取了A、B、C、D、E共五個類似住宅樓的交易實例，其有關(guān)資料見下表：
上表中，交易情況、房地產(chǎn)狀況中的各正、負(fù)值都是比較所得結(jié)果。其中，房地產(chǎn)狀況中的三方面因素產(chǎn)生的作用程度相同。另據(jù)調(diào)查得知：從2001年7月1日至2002年1月1日該類住宅樓市場價格每月遞增1.5%，其后至2002年11月1日則每月遞減0.5%，而從2002年11月1日至2003年4月30日的市場價格基本不變，以后每月遞增1%。試?yán)蒙鲜鲑Y料根據(jù)估價相關(guān)要求選取合適的3個交易實例作為可比實例，并估算該住宅樓2003年8月31日的正常單價（如需計算平均值，請采用簡單算術(shù)平均）。

參考答案：

2.問答題某公司5年前以出讓方式取昨一宗面積2000m²的40年使用權(quán)的土地于3年前建成物業(yè)投入使用，總建筑面積為5000m²?，F(xiàn)時重新取得40年土地使用權(quán)的出讓價格為2000元/m²，重新建造建筑物的建安成本為600萬元（建筑期為2年，第一年投入40%，第二年投入60%，可視為集中投入），管理費用為建安成本的3%，年利率為6%，銷售稅費為90萬元，開發(fā)利潤為120萬元。門窗、墻面等損壞的修復(fù)費用為8萬元；裝修的重置價格為140萬元，平均壽命為5年；設(shè)備的重置價格為100萬元，平均壽命為10年；假設(shè)殘值率為零。試計算該宗房地產(chǎn)現(xiàn)時的價格。（土地資本化率為8%）

參考答案：（1）運用成本法計算公式：
房地產(chǎn)價格=土地重新取得價格+建筑物的重新購建價格—建筑物...

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3.問答題某建筑物為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，經(jīng)濟壽命為50年，有效經(jīng)過年數(shù)為8年。經(jīng)調(diào)查測算，現(xiàn)在重新建造全新狀態(tài)的該建筑物的建造成本為800萬元（建設(shè)期為2年，假定第一年投入建造成本的60%，第二年投入40%，均為均勻投入），管理費用為建造成本的3%，年利息率為6%，銷售稅費為50萬元，開發(fā)利潤為120萬元。又知其中該建筑的墻、地面等損壞的修復(fù)費用為18萬元；裝修的重置價格為200萬元，平均壽命為5年，已使用2年；設(shè)備的重置價格為110萬元，平均壽命為10年，已使用8年。假定殘值率均為零，試計算該建筑物的折舊總額。

參考答案：（1）計算建筑物的重置價格
①建造成本：800萬元
②管理費用：800×3%=24萬元&...

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4.問答題某宗房地產(chǎn)占地2000m²，容積率為3.0。土地是在1999年4月通過出讓方式取得的，出讓年限是40年。建筑物是于2000年10月建成使用的。經(jīng)調(diào)查，現(xiàn)在取得類似土地40年使用權(quán)的市場價格是500元/m²，同類建筑物重置價格是1000元/m²。通過估價師對該建筑物現(xiàn)場鑒定，對門窗等可修復(fù)部分進行修復(fù)需花費5萬元，裝修重置價格30萬元，經(jīng)濟壽命5年；設(shè)備的重置價格為50萬元，經(jīng)濟壽命15年。殘值率假設(shè)為零，報酬率為8%，求該房地產(chǎn)在2003年4月的市場價格。

參考答案：（1）計算土地現(xiàn)實價格V_L

（2）計算建筑物的現(xiàn)實價格VB

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5.問答題某一房地產(chǎn)，土地總面積2500m²，是6年前通過征用農(nóng)地取得，當(dāng)時費用800元/m²，現(xiàn)時取得該類土地，每平方米需1000元，地上建筑總建筑面積6000m²，是2年前建成交付使用的，當(dāng)時建筑造價800元/m²，現(xiàn)實建造同類建筑物每平方米為1100元，估計該建筑物有8成新，該類建筑物的殘值率為2%，試選用所給資料評估該房地產(chǎn)的現(xiàn)時總價和單價。

參考答案：