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問答題某公司5年前以出讓方式取昨一宗面積2000m²的40年使用權(quán)的土地于3年前建成物業(yè)投入使用，總建筑面積為5000m²?，F(xiàn)時重新取得40年土地使用權(quán)的出讓價格為2000元/m²，重新建造建筑物的建安成本為600萬元（建筑期為2年，第一年投入40%，第二年投入60%，可視為集中投入），管理費用為建安成本的3%，年利率為6%，銷售稅費為90萬元，開發(fā)利潤為120萬元。門窗、墻面等損壞的修復費用為8萬元；裝修的重置價格為140萬元，平均壽命為5年；設(shè)備的重置價格為100萬元，平均壽命為10年；假設(shè)殘值率為零。試計算該宗房地產(chǎn)現(xiàn)時的價格。（土地資本化率為8%）

參考答案： （1）運用成本法計算公式：
房地產(chǎn)價格=土地重新取得價格+建筑物的重新購建價格—建筑物...

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1.問答題某建筑物為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，經(jīng)濟壽命為50年，有效經(jīng)過年數(shù)為8年。經(jīng)調(diào)查測算，現(xiàn)在重新建造全新狀態(tài)的該建筑物的建造成本為800萬元（建設(shè)期為2年，假定第一年投入建造成本的60%，第二年投入40%，均為均勻投入），管理費用為建造成本的3%，年利息率為6%，銷售稅費為50萬元，開發(fā)利潤為120萬元。又知其中該建筑的墻、地面等損壞的修復費用為18萬元；裝修的重置價格為200萬元，平均壽命為5年，已使用2年；設(shè)備的重置價格為110萬元，平均壽命為10年，已使用8年。假定殘值率均為零，試計算該建筑物的折舊總額。

參考答案：（1）計算建筑物的重置價格
①建造成本：800萬元
②管理費用：800×3%=24萬元&...

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2.問答題某宗房地產(chǎn)占地2000m²，容積率為3.0。土地是在1999年4月通過出讓方式取得的，出讓年限是40年。建筑物是于2000年10月建成使用的。經(jīng)調(diào)查，現(xiàn)在取得類似土地40年使用權(quán)的市場價格是500元/m²，同類建筑物重置價格是1000元/m²。通過估價師對該建筑物現(xiàn)場鑒定，對門窗等可修復部分進行修復需花費5萬元，裝修重置價格30萬元，經(jīng)濟壽命5年；設(shè)備的重置價格為50萬元，經(jīng)濟壽命15年。殘值率假設(shè)為零，報酬率為8%，求該房地產(chǎn)在2003年4月的市場價格。

參考答案：（1）計算土地現(xiàn)實價格V_L

（2）計算建筑物的現(xiàn)實價格VB

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3.問答題某一房地產(chǎn)，土地總面積2500m²，是6年前通過征用農(nóng)地取得，當時費用800元/m²，現(xiàn)時取得該類土地，每平方米需1000元，地上建筑總建筑面積6000m²，是2年前建成交付使用的，當時建筑造價800元/m²，現(xiàn)實建造同類建筑物每平方米為1100元，估計該建筑物有8成新，該類建筑物的殘值率為2%，試選用所給資料評估該房地產(chǎn)的現(xiàn)時總價和單價。

參考答案：

4.問答題 為評估某房地產(chǎn)的價格，選取A、B、C三宗可比實例，有關(guān)資料見下表：

上表中各百分數(shù)均是以估價對象為標準，正數(shù)表示比估價對象好，負數(shù)表示比估價劣。2002年6月1日到2003年3月1日，該類房地產(chǎn)市場價格每月平均比上月上漲1.5%。以3月1日為基準，以后每月遞減1%，試利用上述資料評估該房地產(chǎn)2003年10月1日的正常價格。

參考答案：

5.問答題 現(xiàn)擬采用市場法評估某房地產(chǎn)價格，選取了甲、乙、丙三宗可比實例，有關(guān)資料見下表：

又知，可比實例乙、丙的付款方式均一次付清，可比實例甲為分期付款：首期96萬元；第一年末72萬，月利率1%；第二年末72萬，月利率1.05%。2002年8月初人民幣與美元的市場匯價為1：8.5，2003年8月初的市場匯價為1：8.3。該類房地產(chǎn)人民幣價格2001年逐月下降0.8%，2002年逐月上漲1.0%，2003年逐月上漲1.2%。又知1m2=10.764平方英尺。試利用上述資料評估該房地產(chǎn)2003年8月初的正常單價（如需計算平均值，請采用簡單算術(shù)平均值）。

參考答案：