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問答題某工業(yè)開發(fā)區(qū)征用土地總面積5km²，土地出讓年限為50年。根據測算，該開發(fā)區(qū)土地征地、安置、拆遷及青苗補償費用為4.5億元，征地中發(fā)生的其他費用為1.5億元；征地后，土地開發(fā)的費用為2億元／krn²，開發(fā)周期為兩年，且第一年的投資額占總開發(fā)投資的40％，總投資回報率為20％，土地增值收益率取20％，當年銀行年貸款利息率為10％。試估算出該區(qū)域50年期的工業(yè)用地的單位面積價格和總價格。

參考答案： 根據題意，采用成本法進行評估，步驟如下。
（1）計算土地取得費
土地取得費為：（4.5＋1.5）×1...

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1.問答題某公司于1998年3月以有償出讓方式獲得位于某市二級地A地塊50年期的土地使用權，面積為3500m²；并于1999年9月在此地塊上建成9800m²寫字樓，當時建筑造價為1500元／m²；其經濟耐用年限為60年。目前該建筑物全部出租，每月實收租金27元／m²。根據估價機構掌握的經篩選后的資料，目前當地同類建筑物出租月租金一般為28元／m²，該類建筑物重置價格為1700元／m²，不動產所有者需支付的年管理費為建筑物年租金的2％，年維修費、年保險費分別為建筑物重置價格的2％、0.5％，每年支付的土地使用稅及房產稅為每建筑平方米32元，土地資本化率和建筑物資本化率分別為5％和7％。根據以上資料估算A地塊在2001年3月的土地使用權價格。

參考答案：估價過程
（1）待估不動產出租，為有收益的不動產，適宜采用收益法評估A地塊的價格。
（2）計算總收益...

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2.問答題某人購買某不動產，到銀行辦理抵押貸款，獲得購房資金的70％，貸款的年利息率為5％，自有資金的一般收益率為8％，試計算不動產的資本化率。

參考答案：不動產資本化率＝70％×5％＋30％×8％＝5.9％

3.問答題 為評估某寫字樓的價格，在該寫字樓附近地區(qū)調查選取了A、B、C三宗類似寫字樓的交易實例作為可比實例，有關資料如下表：
上表交易情況比較中，正（負）值表示可比實例成交價格高（低）于其正常價格的幅度；區(qū)域因素和個別因素比較中，正（負）值表示可比實例的相應因素優(yōu)（劣）于估價對象的幅度。從2005年1月1日至2005年6月30日該類寫字樓的市場價格基本不變，以后月均遞增1％。試利用上述資料估算該寫字樓2005年10月30日的正常單價（如需計算平均值，采用簡單算術平均法）。

參考答案：估算寫字樓于2005年10月30日的正常價格如下
（1）采用直接比較修正法連乘形式的公式進行評估。...

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4.問答題某公司于2001年12月以出讓方式取得一面積為500m²的地塊，50年土地使用權，并于2002年12月建成一建筑面積為1350m²的建筑物，當時建筑造價為1300元/m²，目前建筑物全部出租，每月實收租金28元/m²。已知當地同類建筑物出租租金按建筑面積算一般為每月30元/m²，每年支付的土地稅及房產稅按建筑面積算為20元/m²，支付的管理費為同類建筑物租金的5％，年維修費為重置價格的3％，年保險費為重置價格的0.3％。目前該建筑物重置價格為1500元/m²，殘值率為零，土地及房屋資本化率分別為5％和6％。試求該地塊在2005年12月的土地使用權價格。

參考答案：估價過程如下
（1）待估不動產出租為有效益的不動產，適宜于采用收益法評估該地塊的價格。
（2）計算年...

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5.問答題某房地產的土地面積1000m²，建筑面積2000m²。土地于1999年10月1日通過有償出讓方式獲得，使用權年限為50年，當時的單價為1000元／m²；建筑物的結構為鋼筋混凝土，于2000年10月1日竣工投入使用，當時的建筑造價按建筑面積算為800元／m²。2004年10月1日與該房地產的地段和用途相同、使用權年限為50年的土地的單價為1100元／m²；該類房屋的重置價格（含使用權年限為50年的土地價格）按建筑面積算為2000元／m²。估計該類建筑物的殘值為零。試利用上述資料估算該房地產2004年10月1日的總價。

參考答案：根據所給資料判斷，用成本法估算該房地產的總價。
估價公式是：
舊有不動產價格＝土地的重新取得價格或重...

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