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不動產(chǎn)評估章節(jié)練習(2020.06.05)

判斷題
按照規(guī)定，純土地估價有效期為一年，建筑物和不動產(chǎn)估價有效期為半年。
答案：錯誤
多項選擇題
運用假設(shè)開發(fā)法評估不動產(chǎn)價格，需要估算開發(fā)成本費用及利稅包括（）。
A.開發(fā)建筑承包費
B.專業(yè)費用
C.不可預見費
D.投資利息
E.稅金及開發(fā)商合理利潤
判斷題
對于建筑物耐用年限長于土地使用年限的，根據(jù)建筑物耐用年限確定未來可獲收益的年限，選用有限年的收益法計算公式求取收益價格。
答案：錯誤
多項選擇題
在估價過程中，確定估價結(jié)果后應(yīng)撰寫估價報告，估價報告應(yīng)達到（）要求。
A.特殊性
B.全面性
C.公正性
D.準確性
E.概括性
單項選擇題
不動產(chǎn)的（）使得不動產(chǎn)之間不能實現(xiàn)完全替代，每一宗不動產(chǎn)的價格都存在差異，因此不動產(chǎn)市場是一個非完全競爭的市場。
A.個別性
B.不可移動性
C.用途多樣性
D.權(quán)益受限性
問答題
論述假設(shè)開發(fā)法的估價步驟？
答案：1）調(diào)查待估價對象的基本情況
弄清估價對象所處的位置（土地所在城市的性質(zhì)、土地所在城市內(nèi)區(qū)域的性質(zhì)、具體的坐落...
單項選擇題
（）是指求取估價對象在估價時點時的重置價格或重建價格，然后扣除折舊，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。
A.假設(shè)開發(fā)法
B.市場比較法
C.成本法
D.收益法
單項選擇題
技術(shù)路線的錯誤主要是指估價報告撰寫中的（）。比如說，不動產(chǎn)整體評估，只采用土地估價的技術(shù)路線或房屋估價的技術(shù)路線均是錯誤的，它應(yīng)當采用不動產(chǎn)整體估價的技術(shù)路線或采用土地或房屋分別估價加和的技術(shù)路線。
A.方法運用錯誤
B.參數(shù)確定錯誤
C.技術(shù)思路錯誤
D.報告整體格式錯誤
問答題
某房地產(chǎn)占地4000m2，土地使用年限為50年，容積率為6，共24層，每層建筑面積相同。該房地產(chǎn)經(jīng)過兩年開發(fā)建成，預計再經(jīng)過一年銷售招租完畢，屆時各層使用情況預計如下：1層的大堂部分占該層建筑面積的60%，其余部分的75%可用于商業(yè)鋪位出租，正常出租率為90%，每平方米出租面積每月可得凈租金60元；2～3層為商場，營業(yè)面積占該層建筑面積的70%，每平方米營業(yè)面積年正常收入為8500元，每年正常營業(yè)需投入1000萬元，而該市經(jīng)營同類商業(yè)項目的每平方米營業(yè)面積的正常年利潤為600元；第4層出租開酒樓，可出租面積占該層建筑面積的70%，每平方米出租面積的月租金為50元，出租人每年需支付8萬元的運營費用；5～10層為用于出租的辦公用房，每層共20間，當?shù)赝愅瑱n次辦公用房每間每月租金1800元，出租率為80%，出租人需承擔相當于租金收入10%的運營費用；11～24層為商品住宅，其中11層以每平方米建筑面積3800元的優(yōu)惠價格售給公司員工，其他層則平均以每平方米建筑面積4200元對社會售出，當?shù)赝愅瑱n次商品住宅的售價為每平方米建筑面積4000元。試評估該房地產(chǎn)銷售招租完畢時的市場價值（設(shè)資本化率分別為商場10%，酒樓8%，辦公樓7%）。
答案：（1）運用收益法有限年公式求取房地產(chǎn)價格，其公式為：

（2）各層建筑面積=4000×6/24=10...
問答題
某人購買某不動產(chǎn)，到銀行辦理抵押貸款，獲得購房資金的70％，貸款的年利息率為5％，自有資金的一般收益率為8％，試計算不動產(chǎn)的資本化率。
答案：不動產(chǎn)資本化率＝70％×5％＋30％×8％＝5.9％