海王旅行社的選址決策
李琳在她的海王旅行社辦公室里度過了周五下午。她清理了一些文件，同時考慮她在月底必須做出的某些決定。4年前，她辦了這個旅行社，現(xiàn)在它已成長為年營業(yè)額達120萬美元的旅行社。她雇傭了5名專職旅游顧問，每年有6個月還另外雇傭兼職導游經(jīng)紀人。去年海王旅行社的營業(yè)額增長了將近40%。李琳說取得這樣的成就大部分是由于她努力宣傳推銷了巡游和團體旅游業(yè)務。海王旅行社大約50%的營業(yè)額來自商業(yè)利潤。隨著巡游及團體旅游業(yè)務的增長，這項營業(yè)額已減少到40%以下。
海王旅行社的社址在美國東北部一個近20萬人口的城市里。城市的經(jīng)濟很長一段時間主要依靠重工業(yè)。然而，隨著這個城市日益變?yōu)橐粋€重要的商業(yè)、銀行及醫(yī)療中心，其以藍領階層為主體的消費特點已逐漸消失。另外，附近的兩所大學近十年來在校人數(shù)增加了一倍。這一點也促使城市居民職業(yè)特征發(fā)生了變化。
這座城市及附近地區(qū)共有9家旅行社，海王旅行社是位于市中心的4家旅行社之一。和許多城市的情況一樣，幾年前隨著零售商業(yè)紛紛遷移到了郊區(qū)，市中心開始衰落了。然而，這個城市開始了一項重整市中心的計劃，拆除了舊建筑，把主要街道的兩個街段改建成一條林蔭大道，以吸引新的商業(yè)企業(yè)。一些新的辦公大樓，幾所銀行，一所新的會議廳和市政中心，幾家新餐館以及一家新的有300間客房的旅館取代了原有的一些小零售店。
海王旅行社的辦事處設在市中心主要的第十八廣場街區(qū)外端的街面房屋中。李琳4年前為旅行社的開辦選擇了這個地點，因為她對該城市的中心重建規(guī)劃滿懷信心。她也通過洽談得到了一個十分優(yōu)惠的租約這個月底，李琳必須決定是否重續(xù)租約?？紤]之后，她認為有幾種選擇。雖然房主已經(jīng)提出了一個反映了市中心復興的租金，比她原來的租房費用高出大約60%，她還是能夠續(xù)約的。她認為還可能協(xié)商得到一個稍低些的數(shù)字。如果她的業(yè)務繼續(xù)發(fā)展，一年內(nèi)就能使增加的租金得到補償。除了留在原來的地方外，李琳知道還有許多充分的理由將旅行社遷往新址。一種選擇是遷移到海王旅行社的一家競爭者所在的三樓辦事處去。這是一家即將停業(yè)的地方銀行所辦的旅行社。這個新地點位于正在發(fā)展的市中心。李琳已經(jīng)和銀行負責人洽談了這個問題，對方提出的租金比海王旅行社目前所在地的租金稍高一點。另一種選擇是遷移到一個商業(yè)中心去。李琳已經(jīng)看過兩個地方。一個位于城市東北面的一個新開發(fā)的地區(qū)性商業(yè)中心，那里的居民正在不斷增加。這個地方的租金比李琳所考慮的任何地點都要高。在這個地點開業(yè)還會增加一些額外的管理費用。李琳所考慮的第二個商業(yè)中心，是離市中心數(shù)英里的一個廣場商業(yè)點。這個廣場商業(yè)點是為當?shù)刈罡呒壍木用駞^(qū)之一服務的。廣場上有一個中型超級市場、一家藥店、一家雜貨店、一家小餐館和一家洗染店。海王旅行社所選定的地點原來是一家酒店，租金只比李琳目前所在地點的租金略高一點。李琳覺得每個地點各有利弊。有許多因素促使她簽訂一個租賃目前所在地點的新租約。其中一個因素是目前的地點更便于將來在必要時進行擴充。同時她擔心不僅是在目前的地點，就是在別處也會需要一些額外的管理費用。她意識到如果租金大幅上升，她只能在其他地方降低成本，至少在一段時間內(nèi)必須這樣做。由于這些原因，李琳后來覺得自己越來越傾向于選擇廣場商業(yè)點這個地點了。