某建筑物為28層框架剪力墻結(jié)構(gòu)樓房,于2003年建成并投入使用,現(xiàn)對(duì)2層進(jìn)行估價(jià),2層套型設(shè)計(jì)較為合理,朝向?yàn)槟?,工程質(zhì)量優(yōu),目前保養(yǎng)維護(hù)較好,有專業(yè)物業(yè)管理公司維護(hù)和管理,其外墻貼有白色條形磚,客廳臥室內(nèi)墻面刷白色涂料,頂棚木條飾頂,有防盜門、鋁合金窗、推拉門、門窗包套、管道天然氣設(shè)施、室內(nèi)預(yù)留電視電話、空調(diào)插孔、小區(qū)設(shè)有專門的消防系統(tǒng)。該房屋所有權(quán)及分?jǐn)偟膰型恋厥褂脵?quán)歸乙方所有?,F(xiàn)已被司法機(jī)關(guān)扣押。
問題:
1、該房屋是否可以使用最高最佳原則進(jìn)行估價(jià)?為什么?
2、寫出估價(jià)技術(shù)路線。
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最新試題
某城市規(guī)劃建設(shè)一條環(huán)城公路,經(jīng)過某商品住宅小區(qū)南側(cè)。該小區(qū)已建成使用3年,共有15幢多層住宅樓,總建筑面積為140000m2。建設(shè)環(huán)城公路需占用該小區(qū)500m2綠地,并征收一幢面積為9000m2的住宅樓。政府?dāng)M按規(guī)定進(jìn)行有關(guān)補(bǔ)償和賠償,委托房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估。請(qǐng)問:理論上政府補(bǔ)償和賠償?shù)膬?nèi)容應(yīng)包括哪些方面?
(改錯(cuò)題)在一成片開發(fā)小區(qū)內(nèi),某副食商場(chǎng)被拆除,拆除時(shí)的狀況為:建筑面積420m2,磚混結(jié)構(gòu),用地性質(zhì)為劃撥。為保證小區(qū)建成后商業(yè)設(shè)施的配套水平,該商場(chǎng)與開發(fā)商議定,小區(qū)建成后,在償還商場(chǎng)原建筑面積的基礎(chǔ)上再給該商場(chǎng)增加建筑面積280m2。與原建筑面積相等部分按結(jié)構(gòu)差價(jià)結(jié)算,新增加的建筑面積部分按建造成本計(jì)算,地價(jià)按小區(qū)全部建筑面積平均分?jǐn)偅ㄔ熨M(fèi)用不計(jì)利息。以上價(jià)款由商場(chǎng)支付,產(chǎn)權(quán)歸商場(chǎng)所有。兩年后,小區(qū)建成,其建筑密度為60%,容積率為2.5,開發(fā)商按合同規(guī)定,交付給商場(chǎng)總建筑面積為700m2的鋼混結(jié)構(gòu)商業(yè)用房,并要求該商場(chǎng)據(jù)合同結(jié)算差價(jià)。據(jù)調(diào)查,該市同類磚混結(jié)構(gòu)房屋的建造成本為每平方米建筑面積920元,與同類鋼混結(jié)構(gòu)房屋的建造成本比率為1:1.4,該小區(qū)地價(jià)為每平方米土地面積1800元。該商場(chǎng)財(cái)務(wù)人員按下列方法計(jì)算應(yīng)付款項(xiàng):1.結(jié)構(gòu)差價(jià)920×(1+1.4)×700-1545600(元)=154.56(萬元)2.新增建筑面積成本920×1.4×700-901600=90.16(萬元)3.補(bǔ)交地價(jià)款1800/60%×700=2100000=210(萬元)
估價(jià)人員應(yīng)根據(jù)()用途對(duì)該兩幢房屋進(jìn)行估價(jià)。
將該兩幢房屋的用途由工業(yè)改變?yōu)槠渌?,?yīng)通過()途徑。
某市土地儲(chǔ)備中心以拍賣方式出讓一宗住宅用地,甲、乙兩家房地產(chǎn)開發(fā)公司擬參加竟買,甲公司委托丙房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行應(yīng)價(jià)評(píng)估,最高應(yīng)價(jià)評(píng)估結(jié)果為12000萬元。乙公司委托丁房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估出的最高應(yīng)價(jià)為15000萬元。若該兩家房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的評(píng)估結(jié)果均是合理的,請(qǐng)分析兩者差異的主要原因。
應(yīng)根據(jù)何種用途對(duì)該兩幢房屋進(jìn)行估價(jià)()。
該宗房地產(chǎn)2007年10月1日的價(jià)格為()元/m2。
某建筑物為28層框架剪力墻結(jié)構(gòu)樓房,于2003年建成并投入使用,現(xiàn)對(duì)2層進(jìn)行估價(jià),2層套型設(shè)計(jì)較為合理,朝向?yàn)槟希こ藤|(zhì)量優(yōu),目前保養(yǎng)維護(hù)較好,有專業(yè)物業(yè)管理公司維護(hù)和管理,其外墻貼有白色條形磚,客廳臥室內(nèi)墻面刷白色涂料,頂棚木條飾頂,有防盜門、鋁合金窗、推拉門、門窗包套、管道天然氣設(shè)施、室內(nèi)預(yù)留電視電話、空調(diào)插孔、小區(qū)設(shè)有專門的消防系統(tǒng)。該房屋所有權(quán)及分?jǐn)偟膰型恋厥褂脵?quán)歸乙方所有。現(xiàn)已被司法機(jī)關(guān)扣押。問題:1、該房屋是否可以使用最高最佳原則進(jìn)行估價(jià)?為什么?2、寫出估價(jià)技術(shù)路線。
某市舊城改造需對(duì)某沿街房屋進(jìn)行國有土地上房屋征收,房屋征收部門張貼了房屋征收決定公告,房地產(chǎn)管理部門公示了有資質(zhì)的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)名單。某被征收人見到公示名單后,前往其中一家估價(jià)機(jī)構(gòu)咨詢,假如你作為該估價(jià)機(jī)構(gòu)的一名注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師,在接待該被征收人過程中了解到其房屋原為私有住房并于5年前被改造為自營副食店。請(qǐng)問:1.你所在的估價(jià)機(jī)構(gòu)通過什么途徑獲取委托后才能出具國有土地上房屋征收評(píng)估報(bào)告?2.你應(yīng)如何確定該被征收房屋的用途?
某新建商業(yè)房地產(chǎn)出租經(jīng)營,欲評(píng)估其轉(zhuǎn)讓價(jià)格。現(xiàn)選擇了三個(gè)經(jīng)營規(guī)模不同的類似出租商業(yè)房地產(chǎn)作為可比實(shí)例,測(cè)算估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的凈收益。已知每個(gè)可比實(shí)例在估價(jià)時(shí)點(diǎn)前連續(xù)三年的平均年凈收益分別為280萬元、300萬元和350萬元;依據(jù)最高最佳使用原則選取了350萬元作為估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的年凈收益。請(qǐng)問:1.這樣的做法有哪些錯(cuò)誤?2.若估價(jià)對(duì)象的年凈收益保持不變,具體可采用哪些方法求取估價(jià)對(duì)象的年凈收益?