預(yù)計某宗房地產(chǎn)未來第一年的凈收益為25萬元,此后每年的凈收益會在上一年的基礎(chǔ)上減少2萬元,假定報酬率為6%。
該宗房地產(chǎn)的收益價格為()萬元。
A.129.28
B.128.28
C.127.28
D.126.28
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預(yù)計某宗房地產(chǎn)未來第一年的凈收益為25萬元,此后每年的凈收益會在上一年的基礎(chǔ)上減少2萬元,假定報酬率為6%。
該宗房地產(chǎn)第14年的凈收益為()萬元。
A.1
B.2
C.-1
D.14
預(yù)計某宗房地產(chǎn)未來第一年的凈收益為25萬元,此后每年的凈收益會在上一年的基礎(chǔ)上減少2萬元,假定報酬率為6%。
上述該宗房地產(chǎn)的合理經(jīng)營期限為()年。
A.11.5
B.12
C.13.5
D.14
最新試題
甲酒樓一年前重新裝修后出租給乙餐飲公司經(jīng)營,租期5年。估價機構(gòu)現(xiàn)對該酒樓進行國有土地上房屋征收評估,酒樓業(yè)主不配合征收工作,不允許估價人員進入酒樓實地查勘。根據(jù)房屋征收部門提供的資料,該酒樓產(chǎn)權(quán)清晰,權(quán)屬證書齊全,用途合法,無違章搭建。請問:1.針對該類國有土地上房屋征收評估,在估價程序上應(yīng)注意哪些環(huán)節(jié)?2.裝修補償費用應(yīng)如何確定?3.對已存在的租賃關(guān)系,估價時應(yīng)如何處理?
規(guī)劃區(qū)邊緣的房地產(chǎn),雖然該房地產(chǎn)所處位置較偏遠,但這個方向是該城市居住社區(qū)的規(guī)劃發(fā)展方向,具有良好的升值空間。目前,該地區(qū)商業(yè)用地的基準地價是1500元/m2,居住用地的基準地價是700元/m2。該房地產(chǎn)為一棟已建成的三層獨體小樓,磚混結(jié)構(gòu),緊鄰一條規(guī)劃商業(yè)街,建筑面積500m2。李某擬購入后將一層作為商業(yè)用房出租或自營,二、三層樓用于居住。賣家要價60萬元。李某為摸清該房地產(chǎn)市場價格,委托一家房地產(chǎn)估價機構(gòu)進行了評估。請問:房地產(chǎn)估價師在接受委托后,在估價前需要了解估價對象的哪些情況?
應(yīng)根據(jù)何種用途對該兩幢房屋進行估價()。
上述該宗房地產(chǎn)的合理經(jīng)營期限為()年。
竺某于2001年6月與上海萬隆飯店簽訂了為期5年的勞動合同。合同明確規(guī)定其責(zé)任是負責(zé)飯店大堂的接待等全部工作,試用期8個月,月工資3000元。8個月試用期后萬隆飯店表示滿意,合同正式履行。2002年4月,因飯店餐飲部門負責(zé)人調(diào)離,飯店主管又認為大堂經(jīng)理最好以女性為宜,于是在未與竺某協(xié)商的情況下,便安排竺某將大堂工作移交,接手餐飲部的工作。對此,竺某表示不同意,認為原合同規(guī)定是來做大堂部經(jīng)理工作。飯店認為竺某與飯店已簽了勞動合同,竺某已成為本飯店的職員,就應(yīng)當(dāng)服從飯店的安排,仍堅持由竺某去做餐飲部工作。竺某堅決不同意,并仍到大堂部上班。問題:(1)竺某與上海萬隆飯店簽訂的合同有什么錯誤?請指出。(2)上海萬隆飯店硬行安排竺某去餐飲部工作的做法是否正確?為什么?(3)如果上海萬隆飯店欲以此理由解雇竺某,是否符合法律規(guī)定?為什么?(4)竺某如被解雇,可采取什么方法維護自己的合法權(quán)益?(5)竺某如被解雇,工會可從哪些方面幫助竺某維護其合法權(quán)益?
(改錯題)在一成片開發(fā)小區(qū)內(nèi),某副食商場被拆除,拆除時的狀況為:建筑面積420m2,磚混結(jié)構(gòu),用地性質(zhì)為劃撥。為保證小區(qū)建成后商業(yè)設(shè)施的配套水平,該商場與開發(fā)商議定,小區(qū)建成后,在償還商場原建筑面積的基礎(chǔ)上再給該商場增加建筑面積280m2。與原建筑面積相等部分按結(jié)構(gòu)差價結(jié)算,新增加的建筑面積部分按建造成本計算,地價按小區(qū)全部建筑面積平均分攤,建造費用不計利息。以上價款由商場支付,產(chǎn)權(quán)歸商場所有。兩年后,小區(qū)建成,其建筑密度為60%,容積率為2.5,開發(fā)商按合同規(guī)定,交付給商場總建筑面積為700m2的鋼混結(jié)構(gòu)商業(yè)用房,并要求該商場據(jù)合同結(jié)算差價。據(jù)調(diào)查,該市同類磚混結(jié)構(gòu)房屋的建造成本為每平方米建筑面積920元,與同類鋼混結(jié)構(gòu)房屋的建造成本比率為1:1.4,該小區(qū)地價為每平方米土地面積1800元。該商場財務(wù)人員按下列方法計算應(yīng)付款項:1.結(jié)構(gòu)差價920×(1+1.4)×700-1545600(元)=154.56(萬元)2.新增建筑面積成本920×1.4×700-901600=90.16(萬元)3.補交地價款1800/60%×700=2100000=210(萬元)
將該兩幢房屋的用途由工業(yè)改變?yōu)槠渌?,?yīng)通過()途徑。
該工廠若將該兩幢房屋投?;馂?zāi)險,則為保險目的評估的價值應(yīng)為()
估價對象為一宗10000m2的七通一平用地,土地使用權(quán)出讓時間為2006年3月1日,土地使用權(quán)出讓年限為50年,容積率為5,根據(jù)規(guī)劃擬建一幢商業(yè)、住宅綜合樓,鋼筋混凝土結(jié)構(gòu),共18層:其中一~三層主要為商業(yè)用途,建筑面積9000m2(含獨立使用的車棚300m2),其余建筑面積均為商品住宅。該區(qū)域公布的鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)建筑物重置價格為1500元/m2。工程于2006年9月1日開工。預(yù)計2008年9月1日建成?,F(xiàn)需估價2006年9月1日的土地交易價格,有關(guān)資料如下:1.房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓中賣方需要繳納的營業(yè)稅及附加等為售價的5.5%,買方需要繳納的契稅等相關(guān)稅費為售價的4%。2.建筑安裝工程費為1100元/m2,專業(yè)及管理費為建筑安裝工程費的8%。3.商業(yè)用房建成半年后可全部朋于出租,出租空置率及租金損失率共為10%,按建筑面積計,月租賃收入會穩(wěn)定在50元/m2,運營費用率為24%。4.商品住宅建成半年時可售出30%,平均價格為2700元/m2;建成一年時可售出60%,平均價格為2800元/m2;剩余的10%會在建成一年半售出,平均價格為2900元/m2,銷售代理費(銷售費用)為售價的3.5%。5.房地產(chǎn)報酬率為8%,折現(xiàn)率為12%,貸款年利率為6%,銷售利潤率為20%,估價測算如下(節(jié)選):采用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法測算估價對象于2006年9月1日的土地公開市場價值。解:1.開發(fā)完成后的房地產(chǎn)總價值總建筑面積=10000×5=50000(m2()住宅總面積=50000-9000=41000(m2()(1)商鋪開發(fā)完成后的房地產(chǎn)總價值每平方米商鋪的有效毛收入=月租賃收入×12×(1-空置和租金損失率)=50×12×(1-10%)=540(元/m2()每平方米商鋪的凈收益=有效毛收入×(1-運營費用率)=540×(1-24%)=410.40(元/m2()商鋪開發(fā)完成后的單價=410.40/8%×[1-11(1+8%)47]×1/(1+8%)2.5=4118.45(元/m2()商鋪開發(fā)完成后的總價=4118.45×9000=3706.61(萬元)(2)住宅開發(fā)完成后的總價值=41000×[30%×2700/(1+12%)2.5+60%×2800/(1+12%)3+10%×2900/(1+12%)3.5]=8204.06(萬元)(3)開發(fā)完成后的房地產(chǎn)總價值=3706.61+8204.06=11910.67(萬元)2.扣除項目(1)建安工程費=50000×1100/(1+12%)=4910.71(萬元)(2)專業(yè)及管理費用=4910.71×8%=392.86(萬元)(3)銷售費用和銷售稅費總額=11910.67×(3.5%+5.5%)=1071.96(萬元)(4)銷售利潤=11910.67×20%=2382.13(萬元)(5)設(shè)總地價為V,則買方購買該宗熟地應(yīng)負擔(dān)的稅費=V×4%=0.04V3.總地價2006年9月1日的總地價:V=11910.67-4910.71-392.86-1071.96-2382.13-0.04VV=3031.74(萬元)
該工廠若為擴大經(jīng)營而籌集資金將該兩幢房屋抵押,則為抵押目的的評估價值應(yīng)為()