研究表明：對于常規(guī)項目（凈現金流量的正負號在項目壽命期內僅有一次變化）FIRR有唯一實數解；對于非常規(guī)項目（凈現金流量的正負號在項目壽命期內有多次變化）計算FIRR的方程有多個實數解。（）

某購物中心開發(fā)項目規(guī)劃建設用地面積為10000m2，總建筑面積為15000m2。預計項目開發(fā)建設周期為2年，總投資為13500萬元（不包括貸款利息）。項目第1年投資8100萬元，其中資本金為5400萬元，其余為甲銀行貸款；項目第2年投資5400萬元，全部為甲銀行貸款；甲銀行貸款年利率為9.0％，按年復利計息，項目竣工時一次性還清本息。項目竣工后開發(fā)商將購物中心用于出租經營，且立即向乙銀行申請抵押貸款以償還甲銀行貸款本息，乙銀行貸款期限為3年、年利率為7.0％，按年付息，到期還本。購物中心的可出租面積為總建筑面積的70％，采用基礎租金加百分比租金形式出租，基礎租金不隨時間變化，百分比租金為超額營業(yè)額的10％。預計購物中心的出租率為95％，年超額營業(yè)額為10000萬元。購物中心的運營成本為毛租金收入的35％。開發(fā)商于項目運營3年后整體轉售，凈轉售收入是年凈經營收入的9.5倍。假設投資和貸款發(fā)生在年初，收入、運營成本和還款均發(fā)生在年末，不考慮所得稅及其他稅收。請回答下列問題：（1）若開發(fā)商要求的自有資金目標收益率為20％，則購物中心的年最低基礎租金為多少元／平方米（精確到個位）？（2）在該最低基礎租金水平下，設項目全部投資的目標收益率為13％，求項目全部投資的內部收益率是多少（精確到小數點后2位）？

基準收益率是凈現值計算中反映資金時間價值的基準參數，決定基準收益率大小的因素主要是項目風險。（）

某開發(fā)商以6000萬元的價格獲得了一宗占地面積為5000m2的土地50年的使用權，建筑容積率為7，建造成本為4000元/m2（包括勘察設計和前期工程費、建筑安裝工程費用、基礎設施建設費和公共配套設施建設費），其他工程費為建造成本的6%，開發(fā)期間稅費等其他費用為800萬元，管理費為土地成本、建造成本、其他工程費和開發(fā)期間稅費等其他費用之和的3.5%，市場推廣費、銷售代理費和銷售稅費分別為銷售收入的1%、2%和6%，預計建成后售價為10000元／m2。項目開發(fā)周期為3年，前期1年，建造期2年，地價于開始一次投入，土地管理費在前期均勻投入，建造成本、其他工程費、開發(fā)期間稅費等其他費用和建設期管理費在建設期內均勻投入；年貸款利率為8%，按季度計息，融資費用為貸款利息的10%。試求該項目開發(fā)商的成本利潤率。

房地產開發(fā)項目用于銷售時，也要計算借款償還期。（）

某房地產開發(fā)項目的占地面積為6000m2，用途為商住兩用，土地使用權年限為40年，規(guī)劃容積率為3。咨詢公司根據地塊的實際情況提出以下方案：該項目1～3層為賓館，其余為住宅，建設期為3年，賓館的總面積為5000m2，可用于經營部分為4500m2，可建成100個標準間，當地同檔次賓館的平均價格為330元／間一天。前三年的入住率均為70％，從第四年開始穩(wěn)定在85％，運營費用為經營收入的42％，建成后即可開始經營，計劃經營20年，然后將賓館整體轉售，預計轉售凈收益為5000萬元。住宅部分的總建筑面積為13000m2，建成后全部出售，預計平均銷售價為6500元／m2，銷售稅費為銷售收入的5.5％，假設建成后即售完。該方案的總投資為8000萬元，其中60％來源于銀行貸款，其余為自有資金，貸款利率為8％，第一年投資額為總投資的20％，全部為自有資金；第二年投資額為總投資的45％，其中20％為自有資金，25％為銀行貸款；第三年投資額為總投資的35％，全部為銀行貸款，建設期只計息不還款，建成后一次還清本息，其中，還款額中的1500萬元來自于賓館的抵押貸款，貸款期限為20年，年利率8％，本貸款按年等額還款，其余還款額來自于住宅的銷售收入。假定投資發(fā)生在年初，收入和成本發(fā)生在年末，一年按365天計算（計算結果精確到小數點后2位）該項目全投資目標收益率為18％，自有資金目標收益率為20％。（1）完成下列現金流量表；（2）求該方案的全投資財務凈現值和財務內部收益率；（3）求方案自有資金的財務凈現值。（12分）

企業(yè)利潤可分為經營利潤、稅后利潤和可分配利潤三個層次。（）

房地產開發(fā)項目用于出租或自營時，經營期的期間費用和房地產置業(yè)投資項目的期間費用均計入運營費用。（）

財務凈現值（FNPV）是指項目按行業(yè)的基準收益率或設定的目標收益率ic，將項目計算期內各年的凈現金流量折算成現值之和。（）

某商業(yè)房地產項目總占地面積為42000m2，規(guī)劃建設用地40000m2，總建筑面積297000m2。已知樓面地價為280元/m2，建造成本為964元／m2（包括勘察設計和前期工程費、建筑安裝工程費用、基礎設施建設費、公共配套設施建設費和開發(fā)期間稅費等其他費用），其他工程費為建造成本的8%，管理費用為土地成本、建造成本及其他工程費之和的6%，貸款利率為15%，銷售費用、銷售稅費分別為總銷售收入的3.5%、5.48%；項目的平均售價為3040元/m2，可銷售面積比例為95%；項目開發(fā)經營期為3年，購買土地使用權后即開工建設，地價款和土地管理費在開發(fā)初期一次性投入，建造成本、其他工程費、建設期管理費用和銷售費用在建設期內均勻投入，試求該項目的開發(fā)商成本利潤率。