問答題

2008年1月12日，李某向張某借款10萬元，雙方簽訂了抵押借款協(xié)議，協(xié)議約定李某將自己的一處房屋作為抵押物，還約定了其他事項，其中約定2009年1月12日，李某連本帶息一次性還清借款。為了簡化手續(xù)，未辦理登記。借款期滿后，張某多次向李某催還借款，但李某始終以各種理由推脫不還。2009年3月15日，李某將作為抵押的房屋轉(zhuǎn)讓給第三人，張某得知后，訴至法院，請求法院撤銷李某與第三人的買賣合同，并依抵押合同的約定將房屋判歸張某。
請回答：

李某與第三人的買賣合同是否有效？為什么？

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