對某新建成的寫字樓進行估價，估價人員掌握了在估價時點時的相關資料（見下表），并用收益法評估該寫字樓的市場價值。估價測算如下（節(jié)選）：1．年有效毛收入22000×（50+5）×12×（1-10%）=13068000（元）2．年運營費用（1）年維修費用25000×2000×2%=1000000（元）（2）年管理費用年管理費用=年有效毛收入×管理費用率+管理用房租金損失=13068000×3%+500×50×12=692040（元）（3）年營業(yè)稅及附加=13068000×5.55%=725274（元）（4）年運營費用小計年運營費用=1000000+692040+725274=2417314（元）3．年凈收益年凈收益=1．項-2．項=13068000-2417314=10650686（元）4．估價結(jié)果

規(guī)劃區(qū)邊緣的房地產(chǎn)，雖然該房地產(chǎn)所處位置較偏遠，但這個方向是該城市居住社區(qū)的規(guī)劃發(fā)展方向，具有良好的升值空間。目前，該地區(qū)商業(yè)用地的基準地價是1500元／m2，居住用地的基準地價是700元／m2。該房地產(chǎn)為一棟已建成的三層獨體小樓，磚混結(jié)構，緊鄰一條規(guī)劃商業(yè)街，建筑面積500m2。李某擬購入后將一層作為商業(yè)用房出租或自營，二、三層樓用于居住。賣家要價60萬元。李某為摸清該房地產(chǎn)市場價格，委托一家房地產(chǎn)估價機構進行了評估。請問：房地產(chǎn)估價師在接受委托后，在估價前需要了解估價對象的哪些情況？

某監(jiān)理單位受業(yè)主委托，全權對一寫字樓工程進行施工階段工程建設監(jiān)理，并按GP—95—0202簽訂了監(jiān)理合同。由于業(yè)主要縮短建設周期，采用了邊設計，邊施工。簽訂監(jiān)理合同時，設計單位僅完成地下室施工圖;施工單位已通過邀請招標選定但尚未簽訂合同。因此，業(yè)主口頭提出監(jiān)理單位3日內(nèi)提交監(jiān)理規(guī)劃，并要求對設計圖紙質(zhì)量把關。問題:項目總監(jiān)理工程師為了滿足業(yè)主的要求，擬訂了監(jiān)理規(guī)劃編寫提綱如下：a、收集有關資料;b、分解監(jiān)理合同內(nèi)容;c、確定監(jiān)理組織;d、確定機構人員;e、設計要把關，按設計和施工兩部分編寫規(guī)劃;f、圖紙不齊，按基礎、主體、裝修三階段編寫規(guī)劃。你認為提綱中是否有不妥內(nèi)容、為什么?

某市舊城改造需對某沿街房屋進行國有土地上房屋征收，房屋征收部門張貼了房屋征收決定公告，房地產(chǎn)管理部門公示了有資質(zhì)的房地產(chǎn)估價機構名單。某被征收人見到公示名單后，前往其中一家估價機構咨詢，假如你作為該估價機構的一名注冊房地產(chǎn)估價師，在接待該被征收人過程中了解到其房屋原為私有住房并于5年前被改造為自營副食店。請問：1．你所在的估價機構通過什么途徑獲取委托后才能出具國有土地上房屋征收評估報告？2．你應如何確定該被征收房屋的用途？

將該兩幢房屋的用途由工業(yè)改變?yōu)槠渌猛?，應通過下列()途徑。

某企業(yè)購得一個已停工5年的在建工程，結(jié)構封頂，其中1-4層為商業(yè)裙樓，5-27層為住宅，裙樓部分已完成了部分設備安裝?，F(xiàn)該企業(yè)擬以商業(yè)裙樓2、3、4層的各一部分和5-8層住宅部分向銀行申請抵押貸款。請說明擬優(yōu)先選用的估價方法及技術路線，以及確定評估價值時考慮的主要因素。

（改錯題）在一成片開發(fā)小區(qū)內(nèi)，某副食商場被拆除，拆除時的狀況為：建筑面積420m2，磚混結(jié)構，用地性質(zhì)為劃撥。為保證小區(qū)建成后商業(yè)設施的配套水平，該商場與開發(fā)商議定，小區(qū)建成后，在償還商場原建筑面積的基礎上再給該商場增加建筑面積280m2。與原建筑面積相等部分按結(jié)構差價結(jié)算，新增加的建筑面積部分按建造成本計算，地價按小區(qū)全部建筑面積平均分攤，建造費用不計利息。以上價款由商場支付，產(chǎn)權歸商場所有。兩年后，小區(qū)建成，其建筑密度為60%，容積率為2.5，開發(fā)商按合同規(guī)定，交付給商場總建筑面積為700m2的鋼混結(jié)構商業(yè)用房，并要求該商場據(jù)合同結(jié)算差價。據(jù)調(diào)查，該市同類磚混結(jié)構房屋的建造成本為每平方米建筑面積920元，與同類鋼混結(jié)構房屋的建造成本比率為1：1.4，該小區(qū)地價為每平方米土地面積1800元。該商場財務人員按下列方法計算應付款項：1．結(jié)構差價920×（1+1.4）×700-1545600（元）=154.56（萬元）2．新增建筑面積成本920×1.4×700-901600=90.16（萬元）3．補交地價款1800/60%×700=2100000=210（萬元）

李某有一處房產(chǎn)，其《房屋所有權證》記載的建筑面積300m2，用途為住宅，土地為出讓使用權，土地使用期限至2060年9月30日。李某于2009年2月將該房屋改為商店并經(jīng)營，于2009年6月以3000元／m2的價格將其賣給張某。由于融資的需要，張某于2010年9月30日委托甲房地產(chǎn)估價機構評估該房地產(chǎn)的抵押價值，估價結(jié)果為2300元／m2。請問：1．張某認為該估價結(jié)果偏低，你認為應如何解釋該估價結(jié)果的合理性？2．2011年7月該房屋被列入征收范圍，國有土地上房屋征收決定公告頒發(fā)日為2011年7月30日，乙房地產(chǎn)估價機構受征收人委托進行國有土地上房屋征收估價，估價結(jié)果為2800元/m2。張某認為該估價結(jié)果偏低，因2011年4月征收的鄰近商鋪的補償單價為4000元/m2。你認為應如何解釋該估價結(jié)果的合理性？

上述該宗房地產(chǎn)的合理經(jīng)營期限為()年。

A、大江安裝工程公司承擔某高層住宅工程的水、電安裝任務，工程所需主材由業(yè)主方供應。因此，大江公司每月都向負責水、電專業(yè)質(zhì)監(jiān)的監(jiān)理工程師老王報送月度施工進度計劃和主材料申請計劃，并都由老王簽字或處理。B、施工過程中由于總包單位長城建筑公司未能按總分包合同約定及時向大江安裝公司提供施工作業(yè)面，以致水、電安裝工程停工半個月。于是大江公司又向監(jiān)理工程師老王提出順延安裝工程工期半個月停工損失賠償?shù)乃髻r要求。C、一次，由于業(yè)主方面因修改設計，因涉及到土建和水、電安裝工程，于是該項目監(jiān)理部經(jīng)總監(jiān)簽署分別向公司和大江公司下達了設計變更通知。之后，長城公司及大江公司均以非承包商原因為由向項目監(jiān)理部提出了順延工期和費用賠償?shù)乃髻r要求。D、竣工結(jié)算時，長城公司又提出費用索賠的要求，提交的憑證中部分有現(xiàn)場監(jiān)理人員的簽字，另外一些簽證無現(xiàn)場人員的簽字。問題:1、分別對上述A、B、C、D四項事件，指出每一項事件中所述的行為是否合理?為什么?2、從以上四項事件，你對該項目監(jiān)理工作的印象如何?有何評述意見?如需改進，有何改進意見?