計(jì)算題:
公司花4.3億元購(gòu)買了一幢寫字樓用于出租經(jīng)營(yíng)。該公司自有資金投入為購(gòu)買價(jià)格的60%,其余為年利率7.5%、期限20年、按年等額還款的抵押貸款。該寫字樓可出租面積為36000㎡,前兩年的租金均為150元/(㎡/月),以后租金每年遞增5%。另有地下停車位310個(gè),租金為500元/(個(gè)/月)。
寫字樓與停車位的空置和收租損失為潛在毛租金收入的10%,包括營(yíng)業(yè)稅和房產(chǎn)稅在內(nèi)的運(yùn)營(yíng)費(fèi)用為潛在毛租金收入的30%。建筑物采用直線折舊,年折舊額為600萬元,土地使用權(quán)等無形資產(chǎn)年攤銷額為800萬元,其他設(shè)備的年折舊額為200萬元。
請(qǐng)計(jì)算該項(xiàng)目第5年的稅前現(xiàn)金回報(bào)率和償債備付率。(2012年真題)
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某公司投資2500萬元購(gòu)買了一棟寫字樓用于出租經(jīng)營(yíng),第1年投入裝修費(fèi)用200萬元,并可獲凈租金收入400萬元,從第2年開始,每年租金收入500萬元,并以5%的速度遞增,該公司于第10年年末將該樓轉(zhuǎn)售,轉(zhuǎn)售收入為3500萬元,如果當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)上寫字樓物業(yè)的投資收益率為20%,試計(jì)算該投資項(xiàng)目的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值和財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率,并判斷該投資項(xiàng)目的可行性。
某商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目總占地面積42000m2,規(guī)劃建設(shè)用地面積為40000m2,總建筑面積300000m2。已知樓面地價(jià)300元/m2,建造成本為1000元/m2,專業(yè)人員費(fèi)用為建造成本的8%,管理費(fèi)用為土地成本、建造成本及專業(yè)人員費(fèi)用之和的6%,貸款利率為15%,銷售費(fèi)用、銷售稅費(fèi)分別為總銷售收入的3.5%、5.48%;項(xiàng)目的平均售價(jià)為3000元/2,可銷售面積比例為95%;項(xiàng)目開發(fā)周期為3年,購(gòu)買土地使用權(quán)后即開工建設(shè),工期2.5年;地價(jià)款在開發(fā)初期一次性投入,建造成本、專業(yè)人員費(fèi)用和管理費(fèi)用在建設(shè)期內(nèi)均勻投入,問開發(fā)商成本利潤(rùn)率是多少?
房地產(chǎn)置業(yè)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的靜態(tài)指標(biāo)有投資利潤(rùn)率、資本金利潤(rùn)率和靜態(tài)投資回收期三個(gè)。()
投資回報(bào)主要是指開發(fā)商所投入的總開發(fā)成本的收回。()
成本利潤(rùn)率是開發(fā)經(jīng)營(yíng)期的利潤(rùn)率,不是年利潤(rùn)率。成本利潤(rùn)率除以開發(fā)經(jīng)營(yíng)期的年數(shù),等于年成本利潤(rùn)率。()
某開發(fā)商獲得某項(xiàng)目用地4200m2,規(guī)劃建設(shè)用地面積4000m2,總?cè)莘e率為6.5,地上建筑容積率為5.0。項(xiàng)目開發(fā)周期為2年,購(gòu)買土地使用權(quán)后半年開始建設(shè),工期為1.5年,購(gòu)買土地使用權(quán)費(fèi)用為7200萬元,建造成本為4000元/m2(包括勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)用、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)和開發(fā)期間稅費(fèi)等其他費(fèi)用),其他工程費(fèi)為建造成本的10%,管理費(fèi)用為土地成本、建造成本和其他工程費(fèi)的5%,貸款利率為12%,按季計(jì)息,融資費(fèi)用為貸款利息的10%。項(xiàng)目可出租面積系數(shù)為0.85,預(yù)計(jì)建成后前兩年年租金為2100元/m2,以后逐年提高6%,運(yùn)營(yíng)成本占租金收入的12%,空置率為10%,當(dāng)前房地產(chǎn)投資收益率為15%,土地使用權(quán)期限為50年,且土地使用權(quán)出讓合同中已約定不可續(xù)期,建筑物為框架結(jié)構(gòu),試求該項(xiàng)目成本利潤(rùn)率(假設(shè)土地購(gòu)置費(fèi)于期初一次性投入,土地管理費(fèi)在前期均勻投入,建造成本、其他工程費(fèi)和建設(shè)期管理費(fèi)在建設(shè)期內(nèi)均勻投入)。
對(duì)置業(yè)投資來說,房地產(chǎn)投資的增值和股權(quán)增加效果只可在處置(轉(zhuǎn)讓)物業(yè)時(shí)實(shí)現(xiàn)。()
在房地產(chǎn)置業(yè)投資中,經(jīng)營(yíng)前期的時(shí)間長(zhǎng)短,與購(gòu)入物業(yè)的初始裝修狀態(tài)等因素不相關(guān)。()
對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目,在編制資產(chǎn)負(fù)債表時(shí),要體現(xiàn)出資產(chǎn)負(fù)債率、流動(dòng)比率、速動(dòng)比率等指標(biāo)。()
房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率肯定要大于或者等于銀行貸款利率。()