某房地產(chǎn)開發(fā)項目的占地面積為6000m2，用途為商住兩用，土地使用權(quán)年限為40年，規(guī)劃容積率為3。咨詢公司根據(jù)地塊的實際情況提出以下方案：該項目1～3層為賓館，其余為住宅，建設(shè)期為3年，賓館的總面積為5000m2，可用于經(jīng)營部分為4500m2，可建成100個標準間，當?shù)赝瑱n次賓館的平均價格為330元／間一天。前三年的入住率均為70％，從第四年開始穩(wěn)定在85％，運營費用為經(jīng)營收入的42％，建成后即可開始經(jīng)營，計劃經(jīng)營20年，然后將賓館整體轉(zhuǎn)售，預(yù)計轉(zhuǎn)售凈收益為5000萬元。住宅部分的總建筑面積為13000m2，建成后全部出售，預(yù)計平均銷售價為6500元／m2，銷售稅費為銷售收入的5.5％，假設(shè)建成后即售完。該方案的總投資為8000萬元，其中60％來源于銀行貸款，其余為自有資金，貸款利率為8％，第一年投資額為總投資的20％，全部為自有資金；第二年投資額為總投資的45％，其中20％為自有資金，25％為銀行貸款；第三年投資額為總投資的35％，全部為銀行貸款，建設(shè)期只計息不還款，建成后一次還清本息，其中，還款額中的1500萬元來自于賓館的抵押貸款，貸款期限為20年，年利率8％，本貸款按年等額還款，其余還款額來自于住宅的銷售收入。假定投資發(fā)生在年初，收入和成本發(fā)生在年末，一年按365天計算（計算結(jié)果精確到小數(shù)點后2位）該項目全投資目標收益率為18％，自有資金目標收益率為20％。（1）完成下列現(xiàn)金流量表；（2）求該方案的全投資財務(wù)凈現(xiàn)值和財務(wù)內(nèi)部收益率；（3）求方案自有資金的財務(wù)凈現(xiàn)值。（12分）

基準收益率是凈現(xiàn)值計算中反映資金時間價值的基準參數(shù)，決定基準收益率大小的因素主要是資金成本和項目風險。（）

動態(tài)投資回收期是指以項目凈現(xiàn)值抵償全部投資所需的時間。（）

全部投資的內(nèi)部收益率考慮了還本付息對現(xiàn)金流的影響。（）

一個房地產(chǎn)開發(fā)項目的速動比率是99.9%，則其流動比率一定在100%～200%之間。（）

某公司投資2500萬元購買了一棟寫字樓用于出租經(jīng)營，第1年投入裝修費用200萬元，并可獲凈租金收入400萬元，從第2年開始，每年租金收入500萬元，并以5%的速度遞增，該公司于第10年年末將該樓轉(zhuǎn)售，轉(zhuǎn)售收入為3500萬元，如果當前房地產(chǎn)市場上寫字樓物業(yè)的投資收益率為20%，試計算該投資項目的財務(wù)凈現(xiàn)值和財務(wù)內(nèi)部收益率，并判斷該投資項目的可行性。

成本利潤率是開發(fā)經(jīng)營期的利潤率，不是年利潤率。成本利潤率除以開發(fā)經(jīng)營期的年數(shù)，等于年成本利潤率。（）

在房地產(chǎn)開發(fā)投資中當預(yù)售商品房時，開發(fā)期與銷售期不會重疊。（）

企業(yè)利潤可分為經(jīng)營利潤、稅后利潤和可分配利潤三個層次。（）

成本利潤率等于開發(fā)投資項目竣工后項目正常盈利年份的年凈經(jīng)營收入與總開發(fā)成本之比。（）